跟著老孫看房屋

整理資料，翻到之前的 商業周刊(2008.9.1086期)

看到一篇 達人教你如何買屋殺價

雖說時間有一點久遠

當時候也不像現在方便

可以直接查詢 "內政部實價登錄"

簡單知道屋主購屋的成本多少

抓出天花板和地板價格

也就是屋主可能可以接受的成交價位區間

不過方式可以參考看看

[ 下有放大版 ]

以下為內容截圖，附上一些些小編淺見

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市場多頭、或是買氣好的時候才會有預售屋，通常是台北比較多，高雄則是近幾年才又出現

至於打幾折的部分，例如中古屋，有的開價比較便宜，有的比較貴

如果通通套用一率打幾折，是比較困難成交，

所以要買屋也要上網作功課，尤其現在成交都必須實價登錄

看看喜歡的房屋是行情價高一些，還是高出許多

再來研究怎麼出價

天花板價格 通常就是 "投資客" 希望賣到的最高價位

地板價格 就是 "投資客" 可以接受的最低價位

如果沒有意願想買這間房屋，但想要了解一下行情

也可以直接問仲介，屋主大概多少願意出售，想知道參考一下

也讓仲介知道這間房屋，妳沒有要進一步洽談

另外再找其他的，通常可以問個大概參考價位

畢竟現在是服務取勝的年代

千萬不要不喜歡，又讓仲介以為你是想進一步洽談

然後讓仲介瞎忙，最後認為你是澳客

這樣以後有好房子、便宜房子或急售的房子

仲介也不會想介紹給你

要和屋主進一步洽談，還是老話一句，先做功課

多做功課才能知道你想買的房屋合不合乎行情

舉例，如果行情1000萬，有人開價2000萬

打85折你會買嗎?

以中古屋為例，因為購屋時間點不同，取得的成本也不同

民國八十幾年和九十幾年，屋主取得的購屋成本就不同

所以才會有中古屋，有的屋主售價較高

不過一般中古屋 8.5折 ~ 9折 是能抓出天花板價格

(因為文章內容是以投資客為例，只是賺多賺少差別)

(自住客又不太一樣)

市場上，像小編也常常會遇到自用的屋主會說

[ 當初就買那麼貴了，怎麼可能賠錢賣 ]

但是

屋主原本買屋的成本高，就一定會賣那麼高價嗎

這也不一定

小編也有遇過屋主當初取得房屋成本一千八百多萬

後來成交價一千二百萬

因為文章舉例為 "台北投資客"

小編說一下自住客又會有一些差異

就是情感層面

投資客買屋，有一些根本不看格局採光，有人接手就好

因為不是自己要住，小細節，有的也不在意

但是自住客會考慮的層面比較多

採光、通風，鄰居、學區........等等

一個在裡面住了20年房屋的屋主，

跟一個只是考慮短時間要賺多少錢的屋主

這兩者想比，相信各位也會知道差異在哪

   ˋ

有些買方不做功課就強調自己貸款少，或不用貸款，想藉此來跟屋主談價錢

這部分要看個案，因為不是每個屋主都有貸款，或有資金困難

小編個人是認為效果不大

現金買賣跟貸款買賣，過戶時間差一到二個禮拜，時間也沒差多少

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[ 早期買屋，沒有履約保證，屋主簽約、備件、完稅、交屋

每個部分都可以直接拿到現金，有差別，

現在款項要進履約專戶，結案才讓屋主領完全部款項 ]

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除非遇到真的急需用錢屋主，而且買方願意現金不進履約保證專戶

但這個風險需要買方自己負責

案例

[屋主急需用錢，屋主跟買方協議動用款項不進履約專戶

過戶辦到一半，房屋遭到查封法拍，屋主已經把錢花掉

雙方最後只能上法院]

當然也是有一些屋主急用錢案例，成功買賣成交

但是如果沒有經驗的買家，因為會牽扯範圍比較廣

(如卡債、信貸、私人借貸等一些隱藏風險)

奉勸還是不要比較好，風險相對高

下次有機會再跟大家分享"查封中房屋買賣"成交案例

之前小編有發生過買賣雙方都已經談好價格

約定好要簽約

誰知道簽約當天，買方還在玩黑白臉的遊戲

屋主當場翻臉走人

房價當時已經談到很便宜

屋主也已經願意忍痛售屋

希望這篇文章對要買房的各位朋友有說幫助

最近隔壁在整修裝潢

昨天偶然之間

看到隔壁的進度

剛好做到騎樓

泥作跟磁磚

一般情況

屋主應該會到現場監工

不過觀察到屋主都下午才來

早上就已經做得差不多了

屋主來的時候就已經在貼地磚

早上看到的情況有一些傻眼

工人竟然把一些瓶瓶罐罐埋起來

然後再鋪上水泥

應該是為了要節省原料費用

為了要多賺一點還是屋主價格砍太兇

這就不得而知

所以有時候

價格真的不是唯一

品質做好一點比較重要吧

很久沒看到這種乾坤大挪移的施工手法

最近家裡如果有要整修的

除了貨比三家以外

記得要去監工阿..............

話說很久很久很久以前

小編有個客戶

在彼岸的強國有間上市公司

客戶很少回台

全家大小都不在台灣

每年大概過年會回來一次

異常的神秘

不動產委託小編出租也很神祕

說不能讓稅捐單位知道什麼的

剛開始真的不知道客戶的用意

心想他們有專業會計師

稅法方面應該很懂

反正就是幫客戶服務

其他的不要多問就對了

後來剛好有時間的情況下

問了稅捐單位、會計師....

才知道原來客戶的做法

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台灣申報綜合所得稅兩種方式

1 結算申報

2 就源扣繳

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我們每年5月份要報綜合所得稅通常就是結算申報

那什麼人會用到 就源扣繳

[ 久居海外且生活及經濟重心不在國內之僑民 ]

也就是華僑

結算申報就是按照當年度的收入按照級距申報

就源扣繳就是固定的20%

所以

收入是超過20%級距的人

有些"可能"就是用這種方式報稅

小編不是教大家逃漏稅阿

那高所得的人都用這種方式嗎?真不公平

那也不一定，因為有認定上的問題(身份上的認定)

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自102年1月1日起  中華民國境內居住之個人認定(簡稱居住者)

一、個人於一課稅年度內在中華民國境內設有戶籍，且在一課稅年度內
(一)  在中華民國境內「居住合計滿31天」或
(二)「居住合計在1天以上未滿31天，其生活及經濟重心在中華民國境內」者。

二 上述「生活及經濟重心」是否在中華民國境內，將由稽徵機關衡酌個人

之家庭與社會關係、政治文化及其他活動參與情形、職業、營業所在地、

管理財產所在地等因素

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所以其實報稅要用 就源扣繳(非居住者)其實也沒那麼簡單

實務上

小編去電稅捐機關

對方告知

戶籍是否有設籍在自有住宅內和

護照內的入境天數

是他們判定的主要依據

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戶籍登記依戶籍法第20條第2項之規定：「出境二年以上，應為遷出之登記。」

也就是 除戶(戶籍會被遷出原來設籍的地方)

所以如果出國達兩年以上，期間未也曾持中華民國護照入境之記錄，

戶政主管機關即主動將該戶籍登記做遷出之登記，

主管機關亦由此推定該當事人已無居住於此之意思

還有一種方式就是海外投資節稅

下一篇再跟大家分享

 一般貸款除了農地、工業地以外

房屋"通常"是私人建地，

如果有地上物，不是單純的素地。

貸款人 有正常的薪資所得、收入證明，

[沒有其他負債、貸款，]

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一般行業可以貸款到7成，

也就是必須準備3成自備款，

EX.

如果是買300萬房屋

自備款就是   90萬

貸款額度    210萬

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軍公教人員可貸款到8成，

必須準備2成自備款，

EX.

如果是買300萬房屋

自備款就是   60萬

貸款額度    240萬

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上述例子是一般狀況

當然如果想要貸款額度高一些可能嗎

銀行當然就會評估借款人的還款能力

[也就是如果  收入高 買一間 低總價 房屋]

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舉例來說 如果貸款人月收入10萬

沒有其他負債、借貸

依照現在的利率來說

借款100萬，分20年繳，本利攤還

每月大約是5000元-5500元左右

所以如果月入十萬，貸款2-3百萬，

每月需攤還的金額約 11000元-16500元。

貸款佔薪資所得很少，額度當然會比較高一些

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透天店面(非大樓店面)非自用住宅部分

購買持有第三戶貸款額度5成

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另外要注意的是，有些房屋本身的貸款條件會比較差一些

[ 小坪數、增建過多、非住宅用地、巷弄過小、鄰居行業不佳

、嫌惡設施、屋況過差、一樓產品 ]

★  套房基本上很難貸款，願意放款銀行也少，貸款成數低

★  有些透天的土地是市場用地

★  廟宇旁、瓦斯行旁、凶宅等...........

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想貸款20或30年            銀行有 [ 年齡和年限不超過75年]限制

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【梅雨季節來囉!!!~~~買到漏水屋怎麼辦?】
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★在發現後6個月之內「提起訴訟」才算有效★
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《民法》第365條規定，買受人因物有瑕疵，得解除契約或請求減少價金。
不過，必須在5年內行使權力，並在發現漏水後6個月內舉證，要求賣方修繕。
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★超過時間賣方就可不予理會★
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★有些不肖投資客仗著買方可能不了解程序，「以拖待變」拖過有效期。★
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★簽約時要詳細審閱「現況確認書」。★
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現況確認書是針對房屋與土地現況的聲明書，由原屋主填寫。
確認房屋是否漏水、輻射屋、海砂屋、事故屋等等重大資訊，
而漏水屬重大瑕疵，屋主及仲介都有告知義務，以加強買方保障。